Immobilienverrentung
Sie hätten gern neben Ihren Altersbezügen monatlich mehr Geld zur Verfügung? Wenn Sie eine eigene Wohnung oder ein Eigenheim besitzen, könnte eine Immobilienverrentung für Sie interessant sein. Dabei handelt es sich um einen Verkauf der Immobilie, nur dass Sie statt des kompletten Kaufpreises regelmäßige Rentenzahlungen erhalten.
Der Vertrag lässt sich so gestalten, dass Sie die Rente lebenslang beziehen und ebenso lang in Ihrer Immobilie wohnen bleiben können. Es gibt aber auch andere Vertragsoptionen. Allerdings ist die Immobilienverrentung nicht in jedem Fall die günstigste Lösung. Erfahren Sie mehr über die unterschiedlichen Varianten der Immobilienverrentung, ihre Vor- und Nachteile sowie Alternativen.
Immobilienverrentung
- Eine Aufstockung der Rente ist mit einer Immobilienverrentung möglich.
- Genießen Sie dann den Rentenerlös als Einmalauszahlung oder in mehreren Raten.
- Durch Eintragung Ihrer Grundschuld im Grundbuch wird Ihr Wohnrecht gesichert.
Welche Arten der Immobilienverrentung gibt es?
Sie können die Immobilienrente grundsätzlich entweder als Leib- oder als Zeitrente vereinbaren. Mit der Leibrente erhalten Sie die Rentenzahlungen bis zum Lebensende. Diese Option wird am häufigsten gewählt, da es vielen Senioren wichtig ist, auf Dauer zusätzlich finanziell abgesichert zu sein. Wenn Sie darüber hinaus ein lebenslanges unentgeltliches Wohnrecht vereinbaren und im Grundbuch eintragen lassen, haben Sie die Garantie, dass Ihnen der neue Eigentümer nicht kündigen und auch keine Miete verlangen kann.
Ebenso ist die Vereinbarung eines Nießbrauchrechts möglich, womit Sie die Immobilie zusätzlich selbst vermieten könnten. Wenn es Erben gibt, kann geregelt werden, dass die Leibrente auch bei einem unerwartet frühen Ableben des Verkäufers noch bis zu einem bestimmten Termin an diese weitergezahlt wird.
Bei der Zeitrente erhalten Sie die Rentenzahlungen bis zu einem vorab fest definierten Termin. Auch bei dieser Form der Immobilienverrentung können Sie ein unentgeltliches Wohnrecht oder Nießbrauchrecht vereinbaren. Es ist allerdings weniger üblich, dass dieses lebenslang gewährt wird. Meist begrenzt man es auf die Dauer des Rentenbezugs.
Das bedeutet, wenn der Vertrag abgelaufen ist und daher auch keine Rente mehr gezahlt wird, kann Ihnen der neue Eigentümer kündigen. Trotzdem ist auch die Zeitrente in vielen Situationen eine passende Option, z. B. wenn der Umzug in eine Seniorenwohneinrichtung vorstellbar ist. Verstirbt der Verkäufer noch vor dem Ende der Vertragslaufzeit, gehen die restlichen Rentenzahlungen an die Erben.
Leib- und Zeitrente sind die beiden grundsätzlichen Möglichkeiten, wenn es um Immobilienverrentung geht. Der Vertrag kann darüber hinaus bei beiden Varianten individuell angepasst und auf Ihre Lebenssituation zugeschnitten werden. So ist es beispielsweise möglich, dass die Rentenzahlungen bereits vor dem Eigentumsübergang der Immobilie oder auch erst danach beginnen. Wenn Sie einen größeren Geldbetrag sofort benötigen, können Sie auch nur einen Teil des Kaufpreises verrenten und sich den Rest direkt auszahlen lassen.
Alternativen zur Verrentung
Die Immobilienverrentung ist nicht die einzige Möglichkeit, wenn Sie zusätzliche finanzielle Mittel brauchen, aber in Ihrem Haus oder Ihrer Eigentumswohnung wohnen bleiben möchten. Sie können die Immobilie auch direkt verkaufen und erhalten den Kaufpreis in einem Betrag. Die Vereinbarung eines lebenslangen oder begrenzten, entgeltlichen oder unentgeltlichen Wohnrechts bzw. Nießbrauchrechts ist bei einem direkten Verkauf ebenfalls möglich. Beachten Sie aber, dass diese Rechte sowohl bei der Immobilienverrentung als auch beim direkten Verkauf den Kaufpreis mindern.
Eine Alternative zu Immobilienrente und Direktverkauf ist die Umkehrhypothek. Dabei bleiben Sie Eigentümer der Immobilie. Diese dient Ihnen aber als Sicherheit für ein Bankdarlehen, das Sie entweder sofort vollständig oder in Raten ausbezahlt bekommen. Sie zahlen dieses erst nach dem Vertragsablauf zurück, wofür Sie oder Ihre Erben die Immobilie verkaufen müssen oder der Bank zur Verwertung überlassen, was i. d. R. mit einem Auszug verbunden ist.
Was beeinflusst die Höhe der Rente?
Wie hoch die regelmäßigen Rentenzahlungen sein werden, die Sie aus der Immobilienverrentung erhalten, hängt von folgenden Gegebenheiten ab:
- Immobilienwert (Größe, Zustand, Lage, Ausstattung)
- Leibrente: Ihr Alter und Geschlecht, da der Berechnung die statistisch ermittelte voraussichtliche Dauer der Rentenzahlung (Lebensdauer) zugrunde gelegt wird
- Zeitrente: Dauer des Rentenzeitraums
- ggf. Umfang des Wohn- oder Nießbrauchrechts
- individuelle Vereinbarungen
Pauschal lässt sich sagen, dass die Rente umso höher sein wird, je mehr die Immobilie wert ist, je kürzer der (voraussichtliche) Zahlungszeitraum ist und je geringer die vereinbarten Zusatzrechte sind.
Je höher der Immobilienwert ist, je kürzer die Rente (voraussichtliche) gezahlt wird und je geringer Ihre zusätzlich vereinbarten Rechte (Wohnrecht, Nießbrauch) sind, desto höher ist tendenziell auch die Rente. Bei der Leibrente kann es sich lohnen, nur wenige Jahre zu warten, um deutliche höhere Rentenbeträge zu erzielen.
Welche Vor- und Nachteile hat die Immobilienrente?
Ist die Umkehrhypothek die bessere Alternative zu Immobilienrente und Wohnrecht? Sollten Sie Ihr Haus überhaupt verkaufen und wenn ja, ist der Sofortverkauf eventuell günstiger? Um diese Fragen beantworten zu können, müssen Sie die Vor- und Nachteile der Immobilienverrentung gegeneinander abwägen und dabei auch Ihre persönliche Situation beachten. Folgendes spricht dafür:
- Die Immobilienrente bessert Ihre Altersbezüge regelmäßig auf.
- Im Fall einer Leibrente profitieren Sie von lebenslangen Zusatzeinnahmen.
- Es besteht die Möglichkeit des lebenslangen Wohnrechts.
- Die Zuständigkeit für Instandhaltungsarbeiten liegt beim neuen Eigentümer.
Eine Immobilienverrentung bringt auch Nachteile mit sich, die in Abhängigkeit von Ihrer individuellen Situation mehr oder weniger stark ins Gewicht fallen:
- Der Verkaufspreis ist bei einer Verrentung i. d. R. geringer als bei einem Sofortverkauf.
- Das Haus oder die Wohnung ist nicht mehr vererbbar.
- Sie können die Immobilie nicht mehr als Sicherheit für Kredite verwenden.
Bei der Leibrente besteht eine Unsicherheit hinsichtlich des Lebensalters. Je älter Sie werden, desto stärker profitieren Sie von diesem Modell. Andererseits bleibt bei einem unerwartet frühen Ableben kein Erbe mehr übrig. Die Zeitrente birgt dieses Risiko nicht, garantiert Ihnen aber auch kein lebenslanges Zusatzeinkommen und Wohnrecht.
Die häufigsten Fragen
Wenden Sie sich an Ihre Bank, Ihre Versicherung oder eine andere Institution, die Immobilienverrentungen anbietet. Es gibt Unternehmen, die sich darauf spezialisiert haben. Grundsätzlich können Sie den Vertrag auch mit einer Privatperson abschließen.
In diesem Fall kann er auch Ihre Rente nicht weiter zahlen. Dagegen können Sie sich jedoch absichern, indem Sie eine Rückfallklausel in den Vertrag aufnehmen. Dann geht in einem solchen Fall die Immobilie wieder in Ihr Eigentum über.
An den regelmäßigen Rentenzahlungen ändert sich nichts, nur das Wohnrecht nützt Ihnen dann nichts mehr. Wenn Sie jedoch ein Nießbrauchrecht vereinbart haben, können Sie Ihr Haus oder Ihre Wohnung selbst vermieten.
Nur der Ertragsanteil der Rentenzahlungen muss versteuert werden. Dieser ist in § 22 EStG und § 55 EStDV geregelt.